Schutz für Immo­bi­lien

Die wich­tigs­ten Fak­ten zur Gebäu­de­ver­si­che­rung

Brandgefährdung, private oder gewerbliche Nutzung: Sachversicherer müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigen, wenn sie ein Gebäude versichern möchten. Welche Rolle der Brandschutz dabei spielt und was passiert, wenn eine Immobilie anders genutzt wird, als ursprünglich vorgesehen, ist in dieser Übersicht zusammengefasst.

Versicherungsschutz hängt vom Risiko eines Schadens ab

Wer eine Gebäudeversicherung abschließt, muss dem Versicherer unter anderem darüber informieren, wie die Immobilie genutzt wird: privat oder gewerblich und in welchem Gewerbe. Der Kunde hat eine umfassende Anzeigepflicht, die im Versicherungsvertragsgesetz (VVG) genau geregelt ist. Aus der Nutzung eines Gebäudes lassen sich bestimmte Risiken, etwa die Brandgefährdung ableiten. Der Versicherer kann ein Gebäude und den notwendigen Versicherungsbeitrag erst dann richtig kalkulieren, wenn ihm alle dazu notwendigen Informationen vorliegen.

Wenn sich das Risiko verändert: Die Gefahrerhöhung

Die Einschätzung der Gefahr für einen möglichen Schaden ist die Grundlage für den Abschluss eines Versicherungsvertrages. Verändert sich das Risiko, verändert sich auch die Grundlage, auf deren Basis der Versicherungsvertrag geschlossen wurde. Laut VVG müssen Gefahrenerhöhungen dem Versicherer mitgeteilt werden. Eine solche Gefahrenerhöhung kann vorliegen, wenn das Gebäude zu einem anderen Zweck genutzt wird als bisher vorgesehen.

Wird ein Gebäude, etwa eine Schule oder eine Turnhalle, zweckentfremdet und zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbewerbern genutzt, kann sich dadurch das zu versichernde Risiko verändern. Gleiches gilt aber auch, wenn ein privat genutztes Mehrfamilienhaus zu einer Pension umfunktioniert wird oder in einem Bürogebäude ein Handwerksbetrieb eingerichtet werden soll. Auf Basis des neuen Risikos wird der Versicherer den Vertrag und alle weitern Regelungen neu ordnen.

Verändert sich das Risiko muss der Versicherer reagieren

Das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) regelt die Rechte und Pflichten sowohl für den Versicherungskunden als auch für den Versicherer. Insbesondere die §§ 24 und 25 regeln, dass der Versicherer innerhalb eines Monats auf eine Gefahrenerhöhung reagieren muss. So kann der Versicherer binnen dieser Frist beispielsweise den Vertrag kündigen, oder einen der Gefahr entsprechenden Versicherungsbeitrag verlangen oder die Versicherung der höheren Gefahr ausschließen.

Versicherung von Gebäuden – gewerblich oder privat genutzt?

Wie und zu welchen Konditionen ein Gebäude versichert wird, hängt im Wesentlichen davon ab, ob es privat oder gewerblich genutzt wird. Je nach Nutzung muss der Hausbesitzer unterschiedliche gesetzliche und behördliche Sicherheitsvorschriften erfüllen. Diese Verpflichtung ist auch Bestandteil des jeweiligen Versicherungsvertrages. Gesetzliche oder behördliche Vorschriften unterscheiden zum Beispiel zwischen Wohnungen und Beherbergungsbetrieben. Für deren Einhaltung ist der Versicherungsnehmer verantwortlich. Die Versicherer unterstützen ihn dabei und stellen dazu spezielle Brandschutzkonzepte (PDF) zur Verfügung.

Brandschutz auf Gebäudenutzung abstimmen

Ziel von Brandschutz ist es, den Ausbruch eines Brandes zu verhindern und die Sicherheit der Hausbewohner zu gewährleisten. Wenn es brennt soll sichergestellt sein, dass die Ausbreitung von Feuer und Rauch begrenzt wird und ein sicheres Verlassen des Gebäudes für alle Anwesenden möglich ist. Zudem müssen Rettungskräfte wirksam eingreifen können. Je nach Gebäudenutzung fallen die Anforderungen unterschiedlich aus. Die Brandschutzbestimmungen sind Ländersache. Die Bauaufsichtsbehörden überwachen deren Umsetzung und Einhaltung.

Brandgefährdung hängt von der Anzahl der Hausbewohner ab

Im Gegensatz zu rein privat genutzten Wohngebäuden ist das Risiko eines Brandes in Hotels oder Wohnheimen (Beherbergungsbetrieben) wesentlich höher. Denn mit wachsender Bewohnerzahl steigt auch das Brandrisiko. Für Beherbergungsstätten mit bis zu 60 Betten ist deshalb eine interne Brandalarmierungsanlage vorgeschrieben. Dabei wird der Feueralarm per Knopfdruck ausgelöst. Bei mehr als 60 Betten ist der Standard höher – hier muss der Feueralarm automatisch auslösen können. Brandgefahren sind etwa Rauchen, offenes Licht, Einsatz von Koch- und Wärmegeräten oder die Lagerung von brennbaren Abfällen. Auch Sicherheitskameras und Elektroinstallationen mit Fehlerstromschaltern sowie ausreichender Leistungsstärke sind in stärker frequentierten Gebäuden unverzichtbar.

Notfallpläne auf Bedürfnisse der Hausbewohner abstimmen

Ob Hausbewohner die Flucht- und Rettungswege für den Notfall kennen hängt davon ab, ob sie dauerhaft oder nur vorübergehend (etwa in einem Hotel oder in einem Asylbewerberheim) untergebracht sind. Abhängig von der Nutzung eines Gebäudes muss dies berücksichtigt werden, etwa durch eine besondere Kennzeichnung der Notausgänge, die Ausstattung mit Feuerlöschern sowie Rettungs- und Orientierungsplänen. Der Umfang der Brandschutzmaßnahmen hängt also maßgeblich von der Nutzung und Größe eines Gebäudes ab. Auch die Durchführung von notwendigen Evakuierungsübungen ist bei einem vorübergehenden Wohnen kaum möglich.

Bei der Umnutzung von Gebäuden steigt die Brandgefahr

Mit der Umnutzung von Gebäuden kann sich die Brandgefahr erhöhen. Werden beispielsweise Schulen oder Turnhallen zu Flüchtlingsheimen umfunktioniert, sind diese in der Regel nicht dafür ausgerichtet: Schulen und Turnhallen werden nur tagsüber und nicht rund um die Uhr genutzt und auch die Anzahl der sanitären Anlagen und Feuerstellen reichen in der Regel nicht aus. Bevor es zu einer Umnutzung von Gebäuden kommt, müssen die bauaufsichtlichen Bestimmungen überprüft und entsprechend umgesetzt werden.

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